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一邊是買房人對(duì)房?jī)r(jià)的望洋興嘆，一邊是開發(fā)商利潤(rùn)的諱莫如深，一面是居有其所的望眼欲穿，一面是嬗變與常態(tài)的輪番上演，這樣的市場(chǎng)鏡像仍在展示。

房?jī)r(jià)在何種區(qū)間才是合理健康？究竟房產(chǎn)商開發(fā)房子能賺多少錢？何時(shí)才是購(gòu)房者入手好時(shí)機(jī)？

眾所周知，房?jī)r(jià)的漲跌和供不應(yīng)求有著密切的關(guān)系。導(dǎo)致房子供不應(yīng)求的局面，可能是因?yàn)樾枨髩阂趾蟮募�中爆發(fā)，也可能是因?yàn)橐欢�線城市土地供給不足。房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期勝變化、大中城市市場(chǎng)供給側(cè)改革、流動(dòng)勝過剩等等，這些都是推高房?jī)r(jià)的原因。

更有專家預(yù)測(cè)說，五年內(nèi)房?jī)r(jià)是跌不下來的，為什么這么說呢？一個(gè)原因就是“央媽”一直在給樓市托底；再一個(gè)原因是，受營(yíng)改增影響，地方也沒法真正去打壓房?jī)r(jià)。

另外，在一個(gè)曝光的房子成本計(jì)算表中，可以讓我們對(duì)房?jī)r(jià)的形成，有更全面的認(rèn)識(shí)。

房?jī)r(jià)的構(gòu)成有五種：第一項(xiàng)是工程建設(shè)及配套成本；第二項(xiàng)是財(cái)務(wù)、銷售及管理費(fèi)用；第三項(xiàng)是土地成本；第四項(xiàng)是各類稅費(fèi)；第五項(xiàng)是企業(yè)利潤(rùn)。

一般來說，在這五項(xiàng)構(gòu)成因素中，前面兩項(xiàng)中的建筑成本、房企管理成本相對(duì)穩(wěn)定，后面三項(xiàng)才是真正影響房?jī)r(jià)的變量——

土地成本約占房?jī)r(jià)20%~30%；各種稅費(fèi)大概歸納起來有120多項(xiàng)，占房?jī)r(jià)的30%~40%；還有一塊是企業(yè)利潤(rùn)。這三大塊加起來，約占房?jī)r(jià)總成本的70%~80%。

也就是說，如果要嚴(yán)格控制房?jī)r(jià)，想讓房?jī)r(jià)真正回歸到合理水平，就要著重從這三個(gè)方面（土地成本、稅費(fèi)、企業(yè)利潤(rùn)）入手進(jìn)行限制。

建筑成本、房企管理、土地成本、稅費(fèi)，這些前期成本，看似由開發(fā)商承擔(dān)了，但最后還是會(huì)通過房產(chǎn)銷售，分?jǐn)偟劫?gòu)房者的身上，羊毛出到羊身上。試想，如果面粉貴了，面包也不會(huì)便宜到哪兒去。

所以，想到房?jī)r(jià)更加健康合理，一是開發(fā)商要杜絕暴利；二是要完善土地出讓制度，控制地價(jià)過快上漲；三是完善房地產(chǎn)稅費(fèi)體系。

對(duì)于精明的購(gòu)房者而言，買房也不僅僅是一個(gè)技術(shù)活，也更像一場(chǎng)心理考驗(yàn)戰(zhàn)，對(duì)置業(yè)買房最優(yōu)方案的精打細(xì)算，對(duì)市場(chǎng)洞察后的快準(zhǔn)狠入手，以及懂得游戲規(guī)則后的理智沉著。

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